Inversiones en ladrillos vs. inversiones en bloques en Argentina

Es común en varios países, pero particularmente en Argentina, la noción de que “el ladrillo” (la propiedad inmueble) es una inversión segura, sino la más segura de todas. A mi entender, esta es una noción heredada del siglo XX, en el que las familias no solamente compraban la casa en la que vivían, sino que luego seguían comprando propiedades para tener quizás una casa de vacaciones o un departamento para poner en alquiler y tener una renta adicional. En este artículo voy a explicar cómo Bitcoin está cambiando eso (para bien) y qué podemos esperar de cara a las próximas décadas.

Beneficios

No es una comparación difícil de hacer. Veamos el precio de BTC en sus comienzos, el 12/07/2010 es la primera fecha registrada con un precio de BTC en CoinMarketCap. Ese precio era de USD 0,06189. Consideremos el precio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires a partir de ese momento. Tomaré los datos del precio promedio de publicación del metro cuadrado (en dólares) de departamentos en venta de 3 ambientes usados publicados por IDECBA. Ese precio, en el tercer trimestre de 2010, era de USD 1.557.

En el primer trimestre de 2025, el precio promedio del metro cuadrado fue de USD 2.135. Por lo tanto, si uno conservaba un departamento desde mediados de 2010 hasta inicios de 2025, este se habría apreciado en dólares un 37,12%. En ese mismo período, BTC se apreció 133.384.792,55%, con un precio de USD 82.551,91 el 31/03/2025. Otra forma de verlo es: si en 2010 se necesitaban BTC 1.615.769,91 para comprar un departamento de USD 100.000; en marzo de 2025 solo se necesitaban BTC 2,87 para comprar ese mismo departamento, ahora al precio de USD 237.120.

Se podría objetar que una propiedad no solamente se aprecia en valor a lo largo del tiempo, sino que también puede rentabilizarse. Así y todo, estoy muy seguro de que la apreciación más la renta de un departamento en CABA no está ni cerca de la rentabilidad que tuvo BTC en ese período. La única forma sería que la propiedad se haya alquilado a un precio exorbitante, muchísimo mayor que lo que costaría comprarla.

Otra objeción posible es que Bitcoin podría no revalorizarse tanto como en sus inicios, por lo que la historia pasada de quince años no desmiente décadas de rentabilidad inmobiliaria. La perspectiva que encontré interesante para contestar a esa objeción es la de “Bitcoin como cyber Manhattan” de Michael Saylor. Este enfoque nos hace ver a las 21 millones de unidades de BTC no como monedas que van y vienen de un lado a otro sino como parcelas de una ciudad. Comprar 1 BTC es equivalente a comprar un terreno o una propiedad en esta ciudad digital, en la cual no se pueden construir más propiedades de las que existen. Siendo más exactos: se están construyendo de a poco, pero cada vez menos, hasta alcanzar su punto final de casi 21 millones y luego no podrán edificarse más. Por lo tanto, quienes primero lleguen y puedan acaparar una buena cantidad de estos terrenos, serán los mayores beneficiados en el largo plazo.

Costos

Siguiendo esa analogía, podemos comparar los costos de BTC y los de la propiedad inmueble. Citando a Saylor en la otra nota: «bitcoin no tiene costos de mantenimiento, ni riesgos de zonificación, ni impuestos a la propiedad, ni altos costos de transacción».

A eso agrego que la barrera de entrada a Bitcoin es muchísimo menor que la del mercado inmobiliario. Si bien existen formas de invertir en metros cuadrados en lugar de en una propiedad entera (y esto se desarrollará más con ayuda de la tokenización de activos en los próximos años), diría que la dificultad de aprender a hacerlo es comparable a la de aprender a usar Bitcoin.

Consecuencias

Por lo tanto, tenemos por un lado un activo poco líquido, poco divisible, intransportable, que permite una capacidad de ahorro y de renta moderadas, pero con costos de mantenimiento y de seguridad; por el otro, un activo líquido, fácilmente transportable, infinitamente divisible, con un costo de entrada y de mantenimiento muy bajos y con una alta capacidad de ahorro a lo largo del tiempo. ¿A dónde nos lleva esto?

En primer lugar, vemos un aumento en las propiedades que se están vendiendo a cambio de BTC en Argentina. Una nota de 2023 de CriptoNoticias reportaba 611 anuncios de este tipo en el sitio de Mercado Libre. Una consulta al momento de redactar esta nota en 2025 muestra 612.530 anuncios, mil veces más, y 25 inmobiliarias asociadas. Esto nos indica que hay un creciente número de propietarios buscando hacerse de BTC en lugar de dólares (en Argentina las propiedades se venden generalmente en esta moneda).

En segundo lugar, podemos inferir que para un ahorrista o inversor minorista es preferible volcar sus ahorros en BTC (por ejemplo, haciendo DCA) antes que invertir en propiedades, dados los costos, beneficios y barreras de acceso expuestos previamente.

En tercer lugar, incluso si alguien posee propiedades inmuebles y quiere hacerse de BTC, no necesariamente tiene que vender esas propiedades. Como también explica un modelo de Saylor hecho por Strategy, Bitcoin24, además de simplemente comprar BTC de a poco haciendo DCA, se pueden realizar estrategias como la doble o triple maxi. En esta estrategia, uno se apalanca en la propiedad inmueble a través de, por ejemplo, un crédito hipotecario. Al hacer esto, se obtiene el precio de la propiedad en dólares sin deshacerse de ella y se compra BTC. Si bien tiene que pagar ese crédito progresivamente a lo largo de los años, la apuesta es que la cantidad de BTC que compró va a ser mayor de lo que podría comprar si usara esas cuotas para comprar BTC. Es decir: se endeuda en una moneda que pierde valor en el tiempo a cambio de poder hacerse una gran cantidad de una moneda que se aprecia en ese mismo tiempo.

Conclusión

El barrio elegido como analogía para Bitcoin, Manhattan, justamente es paradigmático del problema que conlleva el uso de los inmuebles como medio de ahorro. Edificios de ultra lujo vacíos porque nadie los compra realmente para vivir allí. En Buenos Aires tenemos una versión pequeña de esto en Puerto Madero. Proyectos de este tipo llevan a los barrios a la gentrificación, expulsando a la población que sí tiene propiedades para vivir en ellas.

Bitcoin ha demostrado ser un mejor vehículo de ahorro que la propiedad inmueble en los últimos 15 años. En la medida en que Bitcoin gane protagonismo como vehículo de ahorro frente a los inmuebles, habrá menor demanda especulativa para estos últimos. La consecuencia esperable y deseable es que se retire esa demanda especulativa y los propietarios prefieran vender, aumentando también la oferta. Esto haría que el precio de las propiedades tienda a bajar. Al hacer esto, Bitcoin estará ayudando a paliar crisis habitacionales como las que tenemos en Buenos Aires, en España y en Estados Unidos. Menos gente sin casas, y casas sin gente.